消費税増税に惑わされない！家を建てるタイミングの見極め

2019年10月の消費税増税に向けて駆け込み需要が増えている住宅市場。
消費税増税の損得に左右されない家づくりを契約から設計、手続業務までを統括する管理建築士がアドバイスします。

消費税8%が適用されるタイムリミット

消費税8%のうちに家を建てたいと考えている人もいるでしょう。
では、消費税8%が適用されるにはどのようなケースがあるか見ていきましょう。
2つのケースがあります。
（1）2019年9月30日までにお客様へ住宅の引き渡しが完了したとき。
（2）工事請負契約（*1）が2019年3月31日までに締結していれば、住宅の引き渡しが2019年10月以降になっても消費税8%が適用されます。契約時点より金額が増えている場合は、2019年10月1日以降は増えた金額の部分だけ差額2％が必要です。その場合は追加変更契約を結ぶと良いでしょう。

（*1）工事請負契約：建主が施工会社と結ぶ工事・建築についての請負契約。

工事請負契約が2019年3月31日に間に合わなくとも、2019年9月30日までに引き渡しが完了すれば消費税8%が適用されます。ただし注文住宅は通常、最初の訪問から契約までに最短で1ヶ月、平均40坪で工事に5ヶ月ほどかかります。2019年1月以降に新築を検討するお客様は消費税8%の適用は難しいでしょう。

一昔前はまず建物本体を建て、その後ゆっくり外構を計画するお客様も多くいました。しかし外構費用には100～200万円が必要です。そのため外構工事も消費税8%の適用を希望するお客様は、建物本体と同様に2019年9月30日までに外構工事を完了しておかなくてはなりません。
最近は、外構プランも建物の着工の前までに決める傾向が高まっています。あらかじめトータルで資金計画を立てておことをおすすめしています。
外構費用まで借入計画に入れた場合は建物完成後、借入金融機関に外構完成写真の提出が必要になります。
建物は2019年9月末までに引き渡しを受けるものの、外構がそれ以降になる方も2019年3月末までに外構の詳細を決めて契約を交わしておくとよいでしょう。

消費税増税後には様々な緩和措置があります

単純に考えると2,000万円の住宅は、消費税8%で税込2,160万円、10%で2,200万円となり、40万円負担が増すことになります。
そこで国は消費税増税後の生活への影響に配慮し、様々な緩和措置を用意しています。
主に以下の3点です。
（1）住宅ローン減税の控除期間の延長
（2）すまい給付金の増額
（3）次世代ポイント制度

（1）住宅ローン減税の控除期間の延長

住宅ローン減税は、ローン残高に応じて所得税が控除される制度です。所得税で控除しきれないときには住民税からも控除されます。
2019年9月30日までの控除期間は10年でした。10月1日からの消費税10%適用後は、その期間が13年に延長されます。
控除額は年末のローン残高の1%。
たとえば、ローン残高が2,000万円とすると1%は20万円です。ただし20万円全額が控除されるわけではありません。年収400万円とすると所得税は7万円程度（扶養家族あり）。この7万円が所得税控除の限度額になります。所得税は予め天引きされているため還付されます。「戻ってきた」と実感しやすいでしょう。

控除残額の13万円は住民税から控除されます。
住民税の控除が適用されるのは翌年の6月から。月々の住民税から分割して控除されます。「給料の天引きがいつもより少ないかな」程度の感覚の人が多いかもしれません。
住民税控除にも限度があり、136,500円が上限です。
11～13年目はローン残高の1%、または建物購入価格の2%÷3のうち、どちらか小さい額が適用されます。この計算式は消費税8%から10%に上がった差額2%分を3年間で還付しますよという意味が込められています。

（2）すまい給付金の増額

すまい給付金は収入に応じて現金を給付する制度です。給付されるのは住宅を取得した年の1回だけです。
消費税8%のときは年収500万円程度の人が上限でしたが、消費税10%になると限度額が年収775万円まで引き上げられます。厳密には住民税から試算します。
また消費税8%のときの給付額は、年収425万円以下で30万円、42万円超～475万円以下で20万円、475万円超～510万円以下で10万円でした。
消費税10%になると、年収450万円以下で50万円、450万円超～525万円以下で40万円、525万円超～600万円以下で30万円、600万円超～675万円以下で20万円、675万円超～775万円以下で10万円と大きく上乗せされます。

基本的には住宅ローンを利用していることが条件。
ただし、次の場合は現金で取得する人もすまい給付金の対象になります。
・50歳以上で収入の目安が650万円以下
・性能のよい住宅を取得（耐震性、省エネルギー、バリアフリー住宅など）

（3）次世代ポイント制度

エコ住宅、長持ち住宅、維持管理がしやすい、耐震性が高い、バリアフリーなどの一定の性能を持つ住宅を新築・リフォームするとポイントがもらえます。
1ポイントは1円で換算し様々な商品と交換ができます。カタログギフトをイメージすると分かりやすいでしょう。
たとえば、断熱性能等級4の住宅であればエコ住宅に認定され30万ポイントがもらえます。この性能を標準仕様にしている住宅会社を選ぶと、建主が追加のオプションを付けることなく30万ポイントの対象になるのです。他にも家事負担軽減の設備、たとえば、ビルトイン食器洗機や浴室乾燥機などの設備を設置することでポイントが付与されます。
良質な住宅のストック形成や、子育て支援・働き方改革がこの制度の目的になっています。

さらに性能の高いZEH（ゼッチ）住宅への補助金制度

ZEH （ゼッチ）とはNet Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略。「使うエネルギー」と「発電するエネルギー」の収支を0（ゼロ）にする住宅のことです。
断熱性能や省エネ性能を上げて使うエネルギーを減らし、太陽光発電でその使うエネルギーをまかないます。
ZEH住宅として認められると環境省から70万円の補助が受けられます。
タイミングや条件が厳しいので補助を希望する人は注意が必要です。
補助金は申請方式で期間内に申請しなくてはなりません。期間が終われば締め切られ、申請者が多いときは抽選になります。
木造の注文住宅を建てたい人には不利な面もあります。それは工期が定められているからです。2018年度は補助金の2次募集が年末の引き渡しが重なる時期に差しかかり、職人が不足するという事態も起こりました。また、途中でのプラン変更ができないので、悩みながらゆっくり建てたいという人には向いていないでしょう。

建てた後も注意が必要です。
補助金を受け取った人は2年間のエネルギー使用量の報告義務があります。
電気機器の使用量をモニター画面で見ることができる「HEMS」という管理システムを導入し、電気の使用量を記録して国に報告しなくてはなりません。報告を怠ると補助金の返納が求められる可能性もあります。
ZEH住宅の補助金申請は住宅会社が代行してくれるので、希望する人は計画段階で営業マンに相談するとよいでしょう。

中庭住宅がアドバイスするこれからの家の建て方

マスコミでは消費税8%と10%のどちらが得かが話題に上がっています。
しかし、実は消費税の損得よりも「住宅ローン金利」と「建築業界の動向」に注意が必要です。
住宅ローン金利は2017年に底をつき2018年から少しずつ上昇傾向になっています。長い目で見ると消費税よりも金利の動向の方が総支払額に影響する可能性が高いといえます。
また長年の円安が影響し、ここ1、2年は建築資材が値上げしています。数%から10%以上の値上げを余儀なくされている資材もあります。建築資材が値上がりすると当然建築単価も上がります。同じ金額でも建てられる住宅の規模や質が変わってくるでしょう。

一番大切なことはお客様が住宅を建てたいと思うタイミングです。
消費税増税の損得に惑わされず、営業マンのアドバイスを参考にしながら、自分にとって有利となるタイミングを見極めましょう。

関連ブログ

• 金利が低い今が建て時！ムダを省いて賢い資金計画を

私がご案内しました

中庭住宅株式会社　管理建築士
一級建築士　
野村　由美子